深圳断供房数量达146549套?楼市真实现状调查

来源:南方+ 2023年08月14日

日前,对于深圳楼市现状,有网传视频显示:“越来越多的人选择弃房断供,目前深圳断供房数量为146549套”。

针对此传言,深圳金融监管部门回应:视频内容严重失实,纯属谣言。据悉,目前深圳市房地产贷款按揭不良率为0.23%,一直保持在较低水平,没有明显变化。如果按照传言中的深圳断供房数量,以断供房平均未偿贷款100万元/套的保守假设测算,仅按揭不良贷款就超过1400亿元,这与实际情况严重不符。


(资料图片)

网传视频截图。来源:证券时报

“弃房断供”,市场一般认为是贷款购房者停止房屋按揭,放弃该房屋的行为。产生原因多是房价下跌,持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格,导致房屋变成“负资产”,或购房者出现财务问题无法偿还按揭。

那么,深圳楼市真实现状如何?是否存在“弃房断供”的可能?笔者就此展开调查。

法拍房未明显增加,断供数据或“货不对板”

一般,“弃购断购”后的房屋将进入法拍市场,笔者从法拍机构鹏润法拍、深圳同致诚评估数据研究中心获取的数据表明,深圳2021年以来两年半以内的法拍房数据,未达到网传视频所述的“146549套”。

法拍机构鹏润法拍的数据显示:

2021年度深圳市法拍住宅房源为2947套,成交1885套,成交金额约178亿元,成交率为64%;

2022年度深圳市法拍住宅房源为3478套,成交1294套,成交金额约95亿元,成交率约37%;

2023年1-7月,深圳市法拍住宅房源为2320套,成交1019套,成交金额约85亿元,成交率约44%。

从2021年以来的数据可见,法拍住宅数量呈小幅增长趋势,不过整体平稳。统计期间的房源数量合计也不过8745套,未突破万套。

来源:鹏润法拍 

深圳同致诚评估数据研究中心数据与鹏润法拍数据趋同。

“今年因为疫情结束,法院处于正常工作状态,相对于去年法拍房的上拍量肯定是提升了的。”鹏润法拍拍卖事业部总经理周建虎表示,大部分法拍房从断供到拍卖需要1-2年时间,“两年前深房理的粉丝蟹姐姐的案件是我看到的最快纪录,4月买房11月底拍卖”。

周建虎介绍,“根据我们的经验,95%以上的法拍房,拍卖的原因都是银行断供。但是银行断供的里面,其实大部分是经营贷断供,而不是住房按揭贷款。我们判断的依据是住房按揭贷款购买时间与抵押时间差距不大,基本是在一个月以内。如果是经营贷,这两个时间相差就很大。”

对于当前的法拍房市场,周建虎认为,由于从弃房断供到法拍的时间很长,虽然法拍房数据不能实时体现断供实时情况,不过从房源增长数量来看,整体趋稳。

由此来看,网传的“目前深圳断供房数量为146549套”这一说法,或与楼市实情“货不对板”。

成交量筑底,市场信心平稳

实际上,当前深圳楼市相对平稳,市场信心平稳。

深圳成交量正在筑底。据深圳市住建局披露,2023年1-6月,深圳一、二手住宅合计成交32445套,比去年同期增加24.35%。具体来看,一手住宅成交16209套,同比增0.51%;二手住宅成交16236套,比去年同期大幅增加+62.93%。

二手住宅挂牌量方面,据深圳市房地产中介协会,截至8月7日,全市约5.2万套挂牌出售。整体来看,近一个月的挂牌量持续减少,表明业主观望情况增加,对后市的预期正在发现变化。

来源:深房中协 

挂牌价格呈下行趋势,据深圳中原研究中心监测的有效挂盘数据,8月最新挂盘的住宅中,约64.82%的楼盘挂盘均价环比下跌,跌幅多在5%以内,部分楼盘最高跌幅超过20%。另外,挂盘均价环比上涨的楼盘占比则约35.18%,涨幅也大部分在5%以内,最高也不超过13%。

从挂牌价格跌幅来看,对比最低购房支出三成首付,价格空间仍然较大,购房者难以因此“弃房断供”。另外,成交价格方面,因为限价的原因,新房价普遍低于市场价。而二手住宅价格,根据国家统计局数据,今年以来虽持续下探态势,不过跌幅可控,2023年1-6月份同比最大单月跌幅也仅2.7%。

还有一个值得留意的现象是,据房地产业内披露,有部分购房者正在卖掉临深房产,借市场下行将资金转移至深圳市场“捡漏”。这些购房者认为,深圳是大湾区核心城市,资产价值稳定,且未来值得期待。这部分购房者对深圳楼市行情也是很好的支撑。

深圳“炒家”加速离场,实力购房者增加

近几年“房住不炒”政策主导的调控下,深圳楼市更趋于理性。

据深圳中原研究中心的数据,2018-2020年深圳二手住宅按揭购房占比还在八成以上,但2021年大幅下滑至67.3%,2022年继续下滑至54.7%。这组数据从侧面反映出,深圳购房者的杠杆程度在降低,以往高周转高杠杆的买卖方式逐渐落幕,二手房市场回归“房住不炒”的主场。

2023年上半年深圳二手住宅按揭购房占比56.2%,较2022年上升1.5%,止住了自2019年以来连续三年的下滑,但较2019年下降了30.5%,依然处于低位。

来源:中原地产 

贷款买房的另一面则是全款买房。

当前,深圳楼市全款购房的比例也在上升。据深圳贝壳研究院数据,2023年上半年,深圳二手住宅全款购买比例上升至32%。从整体趋势来看,自2017上半年起至2021上半年期间,二手住宅全款购买比例均在10%以下,但随后的一年内比例突破20%,今年上半年的占比升超三成。与此同时,深圳购买二手住宅在银行的贷款比例,由2017年的约60%,降至如今的50%。

来源:深圳贝壳研究院 

由此可见,当前的深圳楼市,购房者倾向于全款购房的人数增多;若贷款不易愿意多付首期,减少在银行贷款比例,以至于2023上半年购房贷款减少。

综上,深圳楼市的现状确实处于历史低位,不过从市场数据与一线感知情况来看,未形成大规模弃房断供的前提条件。从成交量来看,2021年以来一、二手住宅成交总量达到18.7万套,若发生视频所述的“目前深圳断供房数量为146549套”,规模相当于最近两年半以来成交的房源都断供,这对于市场的影响是难以想象,同时也是非常容易观察到的。

撰文/部分图片:冯少文

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